Выкуп земельных участков под многоквартирными домами в Бишкеке: что важно знать собственникам

До принятия нового Земельного кодекса Кыргызской Республики и внесения изменений в Положение о выкупе земельных участков существовала серьезная коллизия между жилищным, гражданским и земельным законодательством.

С одной стороны, статья 66 Жилищного кодекса Кыргызской Республики закрепляет, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, относится к общему имуществу собственников помещений и предназначен для эксплуатации дома. С другой стороны, нормы Гражданского кодекса Кыргызской Республики, регулирующие правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, также исходят из принципа единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором этот объект расположен. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом невозможно без соответствующего правового режима земельного участка.

Однако на практике сложилась совершенно иная ситуация.

Большинство многоквартирных домов были построены на муниципальных земельных участках, предоставленных застройщикам во временное пользование (аренду). После завершения строительства, ввода дома в эксплуатацию и продажи квартир земельный участок продолжал оставаться в муниципальной собственности, а договор аренды — за застройщиком.

Фактически возникала парадоксальная ситуация:

• многоквартирный дом принадлежал сотням собственников квартир;
• земельный участок являлся необходимым элементом общего имущества дома;
• однако право собственности на землю отсутствовало как у собственников помещений, так и у застройщика.

В результате муниципалитет продолжал числиться собственником земельного участка, который уже невозможно было использовать, предоставить другому лицу либо изъять без нарушения прав собственников помещений. Такой участок фактически превратился в «мертвый актив» — он оставался в муниципальной собственности только формально, не создавая экономической ценности и не позволяя муниципалитету эффективно распоряжаться своим имуществом.

Одновременно сохранялась правовая неопределенность и для собственников квартир. Несмотря на то что земельный участок являлся основой эксплуатации многоквартирного дома, его правовой режим не соответствовал положениям жилищного и гражданского законодательства.

Именно поэтому принятие нового Земельного кодекса Кыргызской Республики и Закона Кыргызской Республики от 18 июля 2025 года № 150 «О введении в действие Земельного кодекса Кыргызской Республики» стало своевременным и системным решением. Закон предусмотрел переходные механизмы для уже существующих земельных правоотношений и позволил привести ранее возникшие отношения в соответствие с новым земельным законодательством.

Развивая эти положения, Бишкекский городской кенеш в 2026 году утвердил новую Методику расчета выкупной стоимости земельных участков и обновил порядок их выкупа. Это позволило:

• урегулировать судьбу земельных участков, предоставленных под строительство многоквартирных домов до введения нового Земельного кодекса;
• обеспечить поступление денежных средств в местный бюджет за счет выкупа земельных участков;
• устранить многолетнюю правовую неопределенность;
• завершить оформление имущественных прав на земельные участки под уже существующими многоквартирными домами;
• исключить ситуацию, при которой муниципальная собственность фактически существовала лишь формально и не могла эффективно использоваться.

Таким образом, законодатель не просто изменил порядок расчета стоимости земли, а устранил системный пробел, который многие годы создавал противоречия между земельным, жилищным и гражданским законодательством и препятствовал полноценной реализации прав как муниципалитета, так и собственников недвижимости.

Кто может выкупить земельный участок?

Право на выкуп имеют юридические и физические лица, которым земельный участок был предоставлен во временное (срочное) пользование для строительства многоквартирного дома до введения в действие Земельного кодекса Кыргызской Республики, при условии что дом введен в эксплуатацию либо имеет строительную готовность 100%.

Как определяется стоимость?

Размер выкупной стоимости рассчитывается по утвержденной Методике и зависит от трех основных факторов:

• экономической зоны города Бишкек;
• года получения разрешительной документации на строительство;
• площади земельного участка.

Стоимость определяется по установленным государством таблицам без проведения индивидуальной оценки.

Почему не стоит откладывать выкуп?

Методикой предусмотрены стимулирующие коэффициенты, которые напрямую влияют на итоговую сумму. Так, при полной оплате:

• до 31 декабря 2026 года применяется коэффициент 0,5, что уменьшает стоимость выкупа в два раза;
• в 2027 году — 0,6;
• в 2028 году — 0,8;
• с 2029 года льгота прекращается (коэффициент 1,0), а с 2030 года стоимость фактически увеличивается за счет применения коэффициента 1,2.

Для земельных участков площадью более 1 гектара до 1 октября 2026 года действует еще более выгодный коэффициент 0,4.

Особенности для застройщиков

Если ранее по договору аренды муниципалитету уже были переданы жилые или нежилые помещения:

• при передаче 10 % и более общей площади обязательство по выкупу считается исполненным, и дополнительный расчет стоимости участка не производится;
• если передано менее 10 %, недостающая часть должна быть передана муниципалитету либо компенсирована денежными средствами.

Возможна ли рассрочка?

Да. Законодательство допускает частичную оплату выкупной стоимости. Однако оставшаяся сумма должна быть обеспечена залогом до полного исполнения обязательств.

Итог

Новые правила делают процедуру выкупа более прозрачной и понятной. Вместе с тем действующие до конца 2026 года понижающие коэффициенты позволяют существенно сократить расходы на приобретение земельного участка. Поэтому собственникам и застройщикам рекомендуется заранее оценить экономическую целесообразность выкупа и не откладывать оформление права собственности на более поздний срок.

Команда Decide Consult сопровождает процедуры выкупа земельных участков под многоквартирными домами в Бишкеке: от расчета выкупной стоимости и подготовки документов до взаимодействия с уполномоченными органами. Свяжитесь с нами для консультации.